Wprowadzenie: Dwa oblicza azjatyckiej urbanizacji
Wyobraź sobie miasto wielkości San Francisco, z wieżowcami sięgającymi nieba, szerokimi bulwarami, parkami i całą infrastrukturą nowoczesnej metropolii. Teraz wyobraź sobie, że jest kompletnie puste. To nie scenariusz z filmu postapokaliptycznego – to rzeczywistość dziesiątek chińskich “miast-widm”.
Jednocześnie, zaledwie kilka godzin lotu stąd, Tokio rozrasta się do niewyobrażalnych rozmiarów 38 milionów mieszkańców, a Jakarta tonie pod własnym ciężarem. To paradoks współczesnej Azji: jedne miasta pękają w szwach, inne stoją puste jak monumenty ludzkiej pychy.
Skala zjawiska: 65 milionów pustych domów
“Ile jest teraz pustych domów? Każdy ekspert podaje bardzo różną liczbę, z najbardziej konserwatywnym szacunkiem 65 milionów” – mówi raport Business Insider z 2021 roku. To wystarczyłoby, aby pomieścić całą populację Francji.
Professor Gan Li z Southwestern University of Finance and Economics w Chengdu, który publikuje roczną liczbę opartą na chińskich danych, umieszcza liczbę na 50 milionów, nieco mniej niż 20%. Dla porównania, amerykańskie badanie Housing Vacancies and Homeownership umieszcza liczbę USA tuż powyżej 7%.
Geneza zjawiska: Jak powstają miasta bez ludzi
Przypadek Melissy Chan i narodziny mitu
“Narracja o ‘mieście-widmie’ wokół chińskiego rozwoju miejskiego po raz pierwszy pojawiła się w Ordos Kangbashi” – dokumentuje Wikipedia. W 2009 roku dziennikarka Al Jazeery Melissa Chan podobno natknęła się na nowo zbudowaną dzielnicę Kangbashi podczas oddzielnego zadania. Choć około 30 000 ludzi już mieszkało w okolicy, opisała ją jako “pustą” i nazwała miastem-widmem.
Ta narracja szybko rozprzestrzeniła się przez międzynarodowe media, napędzając zachodni sceptycyzm co do chińskiego wzrostu gospodarczego. Jednak, jak zauważył autor Wade Shepard w Forbes, te wczesne raporty nie brały pod uwagę, że Kangbashi miało tylko pięć lat, gdy Chan je odwiedziła.
Tianducheng: Paryż, którego nie ma
Popularny wśród par do sesji ślubnych, Tianducheng, położony około dwóch godzin na zachód od Szanghaju, został skonstruowany, aby przypominać miniaturowy Paryż. Zbudowany dla populacji 10 000, miasto zawiera 300-stopową (91 m) wieżę Eiffla, szare paryskie fasady, brukowane ulice i renesansowe fontanny.
Początkowo scharakteryzowane jako “miasto-widmo” w 2013 roku ze względu na bycie “w dużej mierze niezamieszkane”, do 2017 roku populacja wzrosła do około trzykrotności początkowej planowanej pojemności.
Yujiapu: Manhattan, który nigdy nie powstał
Dzielnica finansowa Yujiapu w Tianjin, kiedyś reklamowana jako chińska odpowiedź na Manhattan, jest jedną z takich porażek. Zbudowana na początku 2010 roku, dzielnica szczyci się pełną panoramą wieżowców biurowych, szerokimi bulwarami i własną stacją metra, ale nigdy nie przyciągnęła mieszkańców i firm.
“Pomimo tak dużego rozwoju, ponad 10 lat minęło od zakończenia budowy, ale wskaźniki zajętości w Yujiapu i Xiangluowan są wciąż wystarczająco niskie, aby oznaczać je jako miasta-widma” – raportuje Interesting Engineering.
Mechanizm powstawania: Perfekcyjna burza czynników
Tempo rozwoju bez precedensu
Chiny zużyły więcej betonu między 2011 a 2013 rokiem niż Stany Zjednoczone przez cały XX wiek, a procent zurbanizowanych obszarów wzrósł pięciokrotnie między 1984 a 2010 rokiem.
Każdego roku buduje się łącznie około 3 milionów domów w Europie i USA, ale Chiny budują ponad 10 milionów jednostek mieszkalnych rocznie. Większość ludzi w Chinach już posiada nieruchomość, więc nie potrzebują nowego miejsca do życia, ale wielu z nich nadal kupuje nowo rozwijane nieruchomości jako inwestycje.
Model biznesowy Evergrande: Studium katastrofy
Evergrande jest jedną z dwóch największych firm nieruchomościowych w Chinach i niedawno zajęła 122. pozycję wśród najlepszych firm Fortune 500 na świecie. Model Evergrande działał tak długo, jak mogła kontynuować budowanie i sprzedaż w nieubłaganym tempie. Firma pożyczała, aby kupić ziemię, zachęcała właścicieli domów do kupowania z planów, a następnie ponownie pożyczała, aby rozpocząć kolejny projekt.
Zhengdong: Historia sukcesu?
Nie wszystkie “miasta-widma” pozostają puste. Zhengdong New Area została uznana za “miasto-widmo” w reportażu 60 Minutes z 2013 roku, który opisał obszar jako mający “nowe wieże bez mieszkańców, opustoszałe mieszkania i puste osiedla niezamieszkane przez mile i mile”.
Jednak lata później Bloomberg w 2021 roku opisał obszar jako “tętniący życiem” i zauważył, że gospodarka dzielnicy rosła w rocznym tempie 25% od 2013 do 2018 roku, a populacja wzrosła o 27,5% od 2019 do 2020 roku. Do 2023 roku populacja Zhengdong New Area osiągnęła 1,3 miliona ludzi.
Emisje CO2: Ukryty koszt pustych miast
Budowa i eksploatacja niezamieszkanych domów spowodowała emisję 28,26 miliona ton CO2 w 2020 roku, reprezentując 4,3% całkowitego śladu węglowego chińskiego sektora mieszkaniowego. Te emisje zniwelowały 19,7% całkowitej redukcji węgla osiągniętej przez podstawowe chińskie polityki dekarbonizacji mieszkalnictwa.
Kontrast: Megalopolis Azji
Tokio: 38 milionów i rośnie
Podczas gdy chińskie miasta-widma stoją puste, Tokio z jego 38 milionami mieszkańców w obszarze metropolitalnym pozostaje największą aglomeracją na świecie. System transportu publicznego miasta przewozi codziennie więcej pasażerów niż cała populacja niektórych krajów.
Jakarta: Tonące miasto
Jakarta, z populacją ponad 30 milionów w obszarze metropolitalnym, tonie – dosłownie. Miasto zapada się z prędkością do 25 centymetrów rocznie w niektórych obszarach ze względu na nadmierne pompowanie wód gruntowych. To zmusiło rząd Indonezji do ogłoszenia planów przeniesienia stolicy do nowego miasta, Nusantara, na Borneo.
Xiongan: Eksperyment państwowy
Xiongan New Area, państwowo wyznaczona specjalna strefa ekonomiczna około 60 mil na południe od Pekinu, reprezentuje nowe podejście. Projekt ma na celu złagodzenie nieistotnej presji rozwojowej na stolicę, jednocześnie prezentując zieloną infrastrukturę i technologie inteligentnych miast.
Xiongan już ma zgłoszoną populację 1,2 miliona, oszałamiającą liczbę w porównaniu z poprzednimi przykładami. Jednak ten sukces musi być kontekstualizowany przez fakt, że rząd przejmuje pełną kontrolę nad rynkiem nieruchomości w mieście. Od mieszkań po przestrzeń biurową, nic nie jest prywatnie sprzedawane ani posiadane na razie.
Ekonomiczne konsekwencje: Bańka czekająca na pęknięcie
Wartość rynku: 52 biliony dolarów
W 2020 roku całkowita wartość chińskiego rynku mieszkaniowego wynosiła ponad 52 biliony dolarów, przyćmiewając amerykański rynek obligacji. Podczas gdy nieruchomości w miastach najwyższej kategorii są tak popularne, że wymagają loterii, wartość mieszkań w niedoludnionych miastach często pozostaje rozczarowująca.
Zadłużenie i ruiny
MIT Associate Professor Sarah Williams wskazuje, że chiński rynek mieszkaniowy przekroczył poziomy nasycenia, a deweloperzy nadal budują. Jest to spowodowane zachęcaniem przez KPCh do nadmiernej podaży nieruchomości, chęcią banków do udzielania hojnych pożyczek i deweloperami rolującymi stary dług nowym pożyczaniem – zasadniczo prowadząc schemat Ponziego.
“Rotten-tail homes”: Niedokończone tragedie
Oprócz miast-widm, Chiny mają problem z “rotten-tail homes” – półzbudowanymi nieruchomościami w rozwojach porzuconych w trakcie budowy. To ofiary narodowego kryzysu nieruchomości, pozostawiające miliony rodzin z kredytami hipotecznymi na domy, które mogą nigdy nie zostać ukończone.
Globalne porównania: Nie tylko Chiny
Burj Al Babas, Turcja
Na drugim końcu spektrum jest Burj Al Babas, osiedle mieszkaniowe w Mudurnu w Turcji. Budowa rozpoczęła się w 2014 roku, ale została porzucona w 2019 roku po tym, jak firma stojąca za jego rozwojem złożyła wniosek o bankructwo, z długami około 5 milionów dolarów po zatrzymaniu sprzedaży. Dziś jego bajkowe zamki zapewniają upiorny widok daleki od tego, co deweloperzy mieli na myśli, gdy projekt się rozpoczął.
Detroit i amerykańskie miasta-widma
Stany Zjednoczone również mają swoje miasta-widma, choć z innych powodów. Detroit stracił ponad 60% swojej populacji od szczytu w 1950 roku, pozostawiając całe dzielnice opuszczone. Jednak w przeciwieństwie do chińskich miast-widm, które nigdy nie były zamieszkane, amerykańskie przykłady to miasta, które kiedyś tętniły życiem.
Przyszłość: Czy miasta-widma mogą ożyć?
Optymistyczna perspektywa
“Chińskie obserwacje sugerują, że tak zwane ‘miasta-widma’ Chin są lepiej rozumiane jako ambitne projekty urbanizacji zbudowane przed popytem” – argumentują niektórzy obserwatorzy.
Przypadki takie jak Zhengdong pokazują, że niektóre miasta-widma mogą ostatecznie przyciągnąć mieszkańców. Chiński rząd ustanowił cel podniesienia wskaźnika urbanizacji kraju do około 75% do 2035 roku, co może wymagać budowy szacowanych 40 do 50 milionów nowych jednostek mieszkalnych, aby pomieścić tę zmianę.
Pesymistyczna rzeczywistość
Jednak skala problemu pustki pozostaje oszałamiająca. Od 65 milionów do 80 milionów jednostek mieszkalnych w Chinach szacuje się jako puste. Jak ostrzega Sarah Williams z MIT: “Reprezentują one kieszenie nadmiernych inwestycji, które leżą puste i zagrażają środkom do życia ludzi, którzy kupili apartamenty w nich, ponieważ prawdopodobnie nie otrzymają zwrotu z inwestycji”.
Wnioski: Lekcje z pustych miast
Przestroga dla świata
Chińskie miasta-widma służą jako przestroga przed niebezpieczeństwami niekontrolowanego rozwoju napędzanego przez spekulacje zamiast rzeczywistego popytu. Pokazują, co się dzieje, gdy rozwój nieruchomości staje się głównym motorem wzrostu gospodarczego, odłączonym od rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych.
Paradoks nowoczesności
Paradoks pustych miast obok przepełnionych megalopolis ilustruje wyzwania szybkiej urbanizacji w XXI wieku. Podczas gdy miliony ludzi w Azji potrzebują mieszkań, miliony domów stoją puste – testament niewłaściwej alokacji zasobów na masową skalę.
Przyszłość urbanizacji
Gdy świat nadal się urbanizuje, lekcje z chińskich miast-widm stają się coraz bardziej istotne. Czy możemy budować zrównoważone miasta, które rosną organicznie z popytem? Czy jesteśmy skazani na powtarzanie cykli boomu i krachu, pozostawiając puste skorupy jako pomniki naszej pychy?
Odpowiedź leży gdzieś między optymizmem planistów, którzy widzą miasta-widma jako tymczasowe etapy w długoterminowym rozwoju, a pesymizmem krytyków, którzy widzą je jako symptomy fundamentalnie wadliwego modelu rozwoju. Jedno jest pewne: puste miasta Azji będą kształtować debaty o urbanizacji na dekady.